최근 부동산 시장에서 가장 눌림이 심한 테마 하나를 뽑자면 재건축이죠.물가 인상에 따른 건축비가 크게 올라가면서 재건축을 위한 분담금이 크게 상승해서 거의 불가능하다는 소문이 돌고 있기 때문입니다.요즘 33평 내부 인테리어만 새로 해도 5천만원은 기본으로 든다는데 건물을 새로 지으려면 얼마나 많은 비용이 들어갈지 상상하기도 어려워요. 분담금 뜻
재건축 분담금이란 쉽게 말해서 조합원들이 아파트 재건축을 위해 부담해야 하는 비용을 뜻해요. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 분담금이 되는데요.조합원 입장에선 기존 집 값 + 분담금의 합계가 새로 건축할 집의 가격보다 훨씬 저렴해야 리스크를 가지고 새로 짓더라도 이익이 남는 구조입니다.따라서 이 분담금이 오르면 조합원 입장에서 부담이 늘어나고 재건축에 반대하게 되는데요.
분담금 이슈가 커지면서 재건축 단지 아파트들의 시세가 많이 죽고 있어요. 오히려 지금을 기회로 투자에 관심을 가지는 사람이 많은데요.분담금이 올라도 사업성이 남으려면 상급지에 신축에 대한 수요가 충분한 지역의 단지들이 주목받을 수밖에 없죠.그에 따라 현재 가장 많은 사람들이 주목하고 있는 지역은 분당인데요. 곧 분당 재건축 선도지구 아파트 발표도 있기 때문에 한번 정리해 봤습니다. 분당 재건축 선도지구
먼저 재건축 선도지구란 국가 주도의 1기 신도시 재건축 사업에서 선도하는 사업장으로 지정만 된다면 국가에서 사례를 만들기 위해 여러 가지 혜택을 주고 사업이 훨씬 빨리 진행될 가능성이 높아요.국가에서는 각 1기 신도시에서 최소 하나의 단지를 선도지구로 선정 후 사업을 추진한다고 발표했는데요.주민 참여도노후도기능성(도시기능향상)파급효과(확산성)총 4개 가치를 평가해서 선도지구 단지를 선정한다고 발표했기 때문에 각 재건축 아파트들 중에서 선정 가능성이 높은 단지들을 추려 선진입 하려는 수요가 늘고 있습니다.
1기 신도시 중에서도 재건축 사업성이 좋고 평단가가 가장 높은 지역인 분당은 그중에서도 가장 주목받는 지역입니다.분당 재건축 선도지구 후보 단지 아파트는 총 6개 정도로 구분되고 있는데요. 그중에서도 역세권 인센티브를 받을 수 있는 역세권 단지들이 주목받고 있는 상황입니다.사업성은 다른 곳이 더욱 좋지만 결국 선도지역의 파급력을 생각하려면 역세권 단지가 선정되지 않을까 하는 기대감이 매우 높은 상황이라 그런 단지 위주로 정해볼게요. 서현역 시범단지먼저 분당 재건축 아파트 하면 가장 먼저 생각나는 지역이 서현역 시범단지 일대입니다. 합치면 8천 세대 규모의 대규모 사업장입니다.시범단지라서 후보 지역 중에서도 가장 오래된 연식을 보유하고 있는데 1991년 준공이며 용적률은 198%입니다.한양, 삼성한신, 현대, 우성 4개의 단지가 함께해서 세대수가 많다는 점은 파급력 부분에서 엄청난 장점이 되는데요. 분명한 단점도 존재한다고 해요. 세대수가 너무 많아 세대, 아파트 간 합의가 쉽게 이루어지지 않을 것 같다는 단점과 현대, 우성 아파트의 경우 역세권 인센티브 지역이 아니기 때문에 쉽게 받을 수 없다는 부분입니다. 실제로 동의율이 낮은 편으로 선도지구 지정에 우려가 많은 상황입니다.세대수 : 7,769준공일 : 1991년용적률 : 198%평균 대지지분 : 18평장점 : 상징성이 있고 가장 대규모로 파급력이 좋음단점 : 재건축 동의율이 낮은 편이고 주민 간 합의가 어려움 정자일로미금역 위로 이어진 길을 정자일로라고 합니다. 여기에 5개 단지가 함께 재건축 추진하고 있는데요. 임광보성, 서광영남, 계룡, 화인유천, 한라 5개 단지입니다.위 지역의 특징은 분당에서도 꽤나 고소득자들이 살고 있는 지역으로 유명한데요. 대기업 직주근접을 중요하게 생각하는 사람들이 모여사는 아파트이기 때문입니다.재건축에서 동의율이 올라가려면 결국 입주민에게 부과되는 분담금에 대한 부담이 적어야 한다는 특징이 있죠. 소득이 높아야 부담도 적습니다. 실제로 이 지역은 분당에서 가장 높은 재건축 동의율을 가지고 있으며 85%가까이 된다고 하네요.다만 투자자 입장에선 단점도 있는데요 평균 대지지분이 13평 정도로 낮은 편이라 다른 재건축 단지에 비하면 부담이 큰 편입니다.세대수 : 2,860준공일 : 1996년용적률 : 193%평균 대지지분 : 13.3평장점 : 입주민의 높은 동의율단점 : 평균 대지지분이 낮다 이매 풍선효후보지 중 가장 높은 평가를 받고 있는 지역은 이매 풍선효 재개발 구역입니다. 풍림5단지, 선경6단지, 효성7단지가 함께하는 구역인데요.세대수는 1634단지로 적은 편이라 파급력은 적지만 중대형 평형으로 이루어져 있어 재개발이 비교적 쉬우며 동의율도 괜찮게 나오는 지역입니다.특히 GTX-A 성남역 관련 교통 이슈가 있으며 재건축 시 받을 수 있는 수혜가 높은 편이라 기대감이 있어요.세대수 : 1,634준공일 : 1994년용적률 : 201%평균 대지지분 : 18.4평장점 : 교통 관련 이슈가 있음. 중대형 위주로 단합력 좋음.단점 : 세대규모가 적은 편 수내역 양지마을분당 수내역 양지마을은 분당 내에서도 살기 좋은 곳으로 뽑히는 곳입니다. 특히 학군이 발달한 주요 학군지로 신축 아파트에 대한 수요는 항상 넘치죠. 양지마을은 총 6개 아파트 단지가 구성되어 있는 세대수 4,329세대의 대규모 사업장인데요. 준공일이 1992년으로 오래된 편에 속해서 주목받고 있습니다.용적률만 보면 전체적인 아파트 단지들이 좀 아쉬운 편이지만 평균 대지지분이 약 20평으로 사업성도 괜찮아 주목받고 있는데요.역세권 인센티브가 가능하고 엄청난 파급력을 보일만한 단지라서 후보군으로 떠오르고는 있습니다만 세대수가 너무 많아 실제 사업 진행은 어려움이 많이 보입니다.세대수 : 4,329준공일 : 1992년용적률 : 200% 이상평균 대지지분 : 20평장점 : 분당에서도 유명한 학군지 파급력이 크다단점 : 아파트 간 합의가 어려운 상황 분당 재개발 아파트분당 재건축 선도지구 아파트 재개발 총정리 해봤어요. 최근 분담금 이슈가 있는 만큼 아파트 평단가가 높고 거주자 소득이 높은 분당이 주목받고 있는데요.많은 사업장 중에서도 파급력이나 역세권 인센티브를 고려하면 꽤 많이 추려지는 듯합니다.서현역 시범단지, 정자일로, 이매 풍선효, 수내역 양지마을 4개의 단지를 추려봤는데요. 다른 사업장도 나쁘다는 것은 아니고 고려 사항을 봤을 때 가능성이 높지 않나 생각해 봤어요.각 단지별로 분명한 특징, 장단점이 존재하기 때문에 단지 정보를 고려한 후 선택하면 더욱 좋은 투자가 될 수 있겠습니다.