개인적으로 한국 리츠는 상당히 매력적인 수준에 도달했다고 생각합니다. 사실 리츠는 왜 정기예금이 7~8%나 높은지 궁금해하실 분들이 많을 것 같아요. 그러나 현 시장에서는 리츠가 퇴직연금 구조조정, 채권시장 안정, 경기침체 대비를 위한 안식처를 마련하기에 적기인 것으로 보인다. REITs에 대한 기본적인 이해 JR Global REITs의 IR 정보에서 REITs의 사업 구조는 실제로 매우 간단합니다. 공모를 통해 대중으로부터 자금을 조달해 자산운용사가 운용하고 국내외 부동산에 투자하는 구조다. 세법에 따르면 배당된 배당액이 90%를 초과하면 법인세를 면제받을 수 있다. 세법의 목적은 리츠를 통해 부동산에 대한 국민의 접근성을 높이고 꾸준한 현금배당을 통해 소득을 늘리는 데 있다. 따라서 리츠는 일반 상장사에 비해 배당성향이 매우 높고, 부동산의 안정성 때문에 안정적인 배당금 지급이 가능한 장점이 있습니다.물론 장점만 있는 금융상품은 없습니다. 리츠는 ①금리 인상 시 상대적 매력도가 떨어지고 ②경기 침체에 따른 부동산 공실 위험이 있으며 ③기대수익률이 상장주식에 비해 낮다는 단점이 있다. 정기 예금 금리가 일반적으로 7~8%인 상황에서 예상 배당 수익률이 약 5~6%인 REIT를 매수해야 할 이유가 없습니다. 또 다른 우려는 금리 상승이 채권자로부터의 차입에 대한 이자 지급을 증가시켜 배당 수입을 감소시킬 수 있다는 것입니다. 또한 경기침체 등의 사유로 기초자산인 부동산의 공실률이 높아지면 배당수익률 상승을 장담할 수 없다. 마지막으로 상장 주식은 2~30% 이상의 수익률을 기대할 수 있는 반면(투자 시기가 정확하다면) REIT는 주가가 배당 수익률에 따라 움직이기 때문에 자본 이득의 시계열이 매우 깁니다. REIT는 장기 수익률이 좋지 않습니다. 현재 상장된 리츠 중 이러한 단점이 먼저 부각됩니다. 리츠의 매력적인 배당수익률은 높은 금리로 인해 다른 금융상품에 비해 덜 매력적입니다. 레고랜드 사태로 인한 채권 리스크에 대한 헤지 차원으로 해석됐다. 매도기관은 맥쿼리인프라, SK리츠, 롯데리츠는 국내 리츠 중 시가총액이 가장 높은 리츠다. 맥쿼리인프라의 10년 차트를 보면 하락률이 그 어느 때보다 높았다(코로나19 충격 제외). 라쿠텐리츠와 SK리츠는 상장한 지 3년이 채 안 된 전례가 없지만, 그럼에도 불구하고 올해 6월 이후 모두 급락했다. 하지만 최근 채권시장의 변화, 거시경제 상황, 퇴직제도 등을 고려할 때 지금이 리츠 투자 적기라고 생각합니다. 이유는 다음과 같습니다. 채권시장의 안정화 측면에서 대부분의 상장 리츠는 6월과 10월을 전후해 10% 이상의 하락세를 보였다. 하락의 가장 큰 원인은 금리인상에 따른 충격이라고 볼 수 있다. 코로나19 이후 초저금리를 유지하고 있는 미국이 인플레이션 등의 이유로 지난 6월 중순 열린 FOMC에서 기준금리를 75bp 인상하는 대대적인 조치를 취했기 때문이다. 금리를 50bp 인상해 점진적으로 금리를 올릴 것이라는 시장의 기대와 달리 금리 인상 속도는 매우 빠르다. 금리가 너무 빨리 오르면서 전통적인 REITs의 4~5% 배당수익률은 더 이상 매력적이지 않습니다. 반대로 리츠의 하락은 금리인상에 따른 이자비용 상승이 배당금 삭감으로 이어질 수 있어 자금조달 문제가 더욱 첨예해진 세상에서 다소 자연스러운 행보였다. 실제로 지방자치단체가 보증한 믿을 수 있는 채권이 파산한다는 소식에 채권시장의 신뢰가 무너져 자금이 돌지 않는 상황이 됐다. 지방자치단체가 보증하는 채권도 못 갚는 민간기업에 왜 돈을 빌려주느냐? 물론 나중에 레고랜드 보증인을 갚겠다고 했고 그 여파는 리즈에게 돌아왔다. 레고랜드 보증채무 청산…강원도, 춘천 레고랜드 건설사업 추진한 강원중부개발공사의 2050억원 전액상환을 위해 강원도 예산 2050억원 중 추가 2050억원 승인 보증 부채, 지방 의회를 통과했습니다. 도의회는 9일 제315회기 2차 정기국회 3차 전원회의를 열어 중두개발공사 보증채무 상환 등 추가예산안을 의결하고… www.seoul.co.kr 6월 9월 말 레고랜드 사태로 채권시장이 급격하게 악화되면서 채권금리는 가파른 상승세를 보였다. 자금 조달이 유연하지 않기 때문에 이는 자연스러운 과정입니다. 리츠는 100% 자기자본으로 펀드를 운용하는 경우가 드물기 때문에 이번 자금난으로 인한 손실을 걱정할 수밖에 없다. 리츠에 투자하는 기관들은 안정적인 배당수익을 기대하지 않고 적극적으로 손실을 막는데, 현재가 그렇다. 그러나 이러한 채권시장은 최근 안정세를 보이고 있다. 금융투자협회(채권정보센터)에 따르면 지난달 말부터 국내외 국채 금리가 하락세를 보이는 등 우량 채권 발행이 성공적으로 마무리됐다는 기사도 있다. 정부의 50조원 규모 채권안정펀드(자본화펀드)에 따른 금리 정점과 레고랜드 사태 이후 인플레이션 둔화에 대한 기대감이 시장에 돌고 있다. 이에 따라 회사채 시장이 2개월 만에 발행량이 상환액을 초과하는 순발행 상태로 돌아가는 등 회복 조짐이 나타나고 있다. 적어도 선배들에게는 따뜻함이 번지고 있다. 전날 하이투자증권(AAA·DGB금융지주 지급보증)은 1800억원(1·2·3년) 수요예측에서 5400억원을 확보해 3000억원 규모의 회사채를 발행했다. SK텔레콤(AAA)은 6일 회사채 수요를 2500억원대로 예측하기 시작해 8차례 넘게 1조9000억원 규모의 수주를 받았다. 10년 만기 장기채(200억원)에도 1550억원을 투자했다. 채권운용업계 관계자는 “채권펀드 운용으로 우량상품 위주로 투자심리가 개선되고 있다”며 “회사채 시장은 발행이 두 달 만에 상환액을 넘어서는 등 순발행 수준으로 돌아섰다”고 말했다. ‘레고 사태’ 이후 유동성 경색이 점차 완화되고 있어 금리 현상으로 미루어 보아 최악의 시기는 지났는지 판단할 수 있다. REITs의 마지막 하락은 이 채권 시장 붕괴에 대한 두려움 때문이었습니다. 다만 현 상황은 적어도 변동성이 큰 채권시장이 회복기에 접어드는 시점으로 판단되며, 이는 리츠의 투자 매력도를 높이는 요인으로도 꼽힌다. 채권시장이 안정되면 채권시장 불안으로 손실을 입은 기관들이 리츠에 재투자하게 된다. 따라서 비정상적으로 하락한 리츠주식은 배당수익 뿐만 아니라 자본이득도 기대할 수 있다고 판단한다. 리츠는 금리가 정점일 때 투자할 수 있는 최선의 선택이며, 금리가 정점에 이르면 리츠를 대체할 수 있는 정기예금이나 채권의 수익률이 떨어지게 됩니다. 이는 리츠의 높은 배당수익률을 부각시킬 수 있는 측면으로 볼 수 있다. 따라서 미래의 이자율이 둔화되기보다는 하락할 것이라는 데 내기를 걸고 싶을 때 REIT는 매우 좋은 내기 중 하나로 간주될 수 있습니다. 실제로 미국과 한국의 금리는 최악의 추세를 이겨낸 것으로 평가된다. 물론 이러한 추세는 국제정세나 물가상승률 등의 추세에 따라 변할 수 있지만 현재의 금리 수준은 적어도 10년 시계열로 보면 매우 높은 수준이다. 비정상적 정상화가 가능하다고 생각하면 현재 높은 수준의 금리가 하락할 가능성이 있다고 생각할 수 있습니다. 이러한 금리가 정점에 도달했다는 사실은 여러 지표로도 확인되고 있다. 7월 이후 미국 CPI 인플레이션율은 뚜렷한 하락세를 보이고 있다. 금리 인상의 주된 이유 중 하나는 급등하는 인플레이션이기 때문에 인플레이션이 분명히 낮아지는 추세라면 금리 인상 속도가 느려지거나 심지어 느려질 수 있습니다. 올해 두 차례 금리를 50bp 인상한 한국은 11월 25bp만 인상해 금리 인상률을 조정하는 모양새다. 특히 한국은행 금융통화위원회 위원들은 대체적으로 3.5+a%가 적정금리라고 보고 있어 차기 금리 이후 상당한 기간 동안 금리가 동결될 가능성이 높다. 25bp 인상. 금리가 멈췄다가 그대로 유지된다는 것은 경기 침체에 대한 두려움 때문에 금리가 몇 달 안에 낮아질 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 이는 금리 인하로 인해 배당금이 크게 증감되지 않은 리츠가 상대적 매력도를 더욱 높였다는 의미다. ‘연이율 5% 정기예금’ 수시로 나타났다 사라진다 눈뜨면 오르는 예금금리…갑자기 정기예금 금리 상승세가 멈춘다. 시중은행과 저축은행의 정기예금 금리가 상한선에 가까워지고 있다. 1년 만기 기준 연 5%까지 오르는데… 연 6~7%의 정기예금은 지난해 8월부터 보편화됐으나 지금은 연 5%의 정기예금을 찾아보기 힘들다. 시장 투자자들은 단순히 금리 인상 속도를 늦추는 것이 아니라 곧 금리가 하락할 가능성에 가격을 매긴 것으로 보입니다. 정기예금 수익률이 하락하고 있다는 것은 리츠가 배당수익률에 비해 상대적으로 매력적이라는 의미다. 특히 정기예금은 예치금이 일정기간(보통 6개월~3년) 예치된다는 단점이 있지만 리츠의 장점은 높은 배당수익률과 직접 매도가 가능하다는 점이다. 언제든지 현금을 인출할 수 있는 시장. 채권시장이 안정되고 자본이득이 기대되는 시기에 REIT는 정기예금보다 고금리로 투자하기에 더 매력적으로 여겨진다. 연금저축펀드 제도 변화-리츠 수급 개선 요인 “연금저축 볼트 풀렸다”… 일부 증권사들은 정부 발표를 앞두고 이미 관련 상품을 준비하고 있어 이르면 이달 말부터 상품 판매를 시작할 것으로 내다보고 있다. 금융위원회는 7일 연금저축펀드가 상장 리츠에 투자할 수 있도록 한다고 밝혔다. 지금까지는 연금저축펀드 등 개인연금에 리츠를 투자할 수 없었다. 2018년 금융당국은 연금저축 상품에서 신탁을 제외… news.heraldcorp.com 이전에는 REIT가 연금저축펀드에서 투자할 수 있는 펀드(집합투자증권) 범위에 속하는지 여부가 명확하지 않았다. 결과적으로 대부분의 연금 저축 기금은 계속해서 REIT에 투자할 수 없습니다. 따라서 DC형 연금이나 IRP를 통해서만 REIT에 투자하십시오. 다만, 이번에 금융위원회는 공적 리츠가 연금저축펀드에 투자할 수 있는 자격이 있어 리츠가 직접 연금저축펀드에 투자할 수 있고, 전문가의 판단과 조언 아래 수급 개선도 가능하다고 명확히 했다. 필요. 특히 퇴직자 입장에서는 일반 리츠와 같이 변동성이 큰 시세보다는 안정적인 시세를 유지하면서도 높은 배당수익에 대한 기대감으로 공공리츠를 퇴직자산으로 활용하고자 하는 수요가 높을 것으로 판단 실제로 정부(2020년 3분기 말 기준)는 금융위원회의 유권해석을 통해 약 23조원의 연금저축기금이 REIT 활성화에 기여할 것으로 기대한다고 발표했다. 시장. 물론 이러한 변화는 하루아침에 일어나지 않습니다. 연금저축펀드에 리츠 투자가 허용되더라도 개인의 수급이 리츠에 집중되는 며칠은 없을 것이다. 그러나 개인연금저축기금의 수급이 지속적으로 유입되고 채권시장의 안정이 기관의 수급회복으로 이어진다면 리츠는 배당수익뿐 아니라 상당한 시세차익도 얻을 수 있을 것이다. 현재 다수의 공모 리츠의 배당수익률은 8~9%에 달하며, 시가수익률을 감안하면 2~30% 상승한 종목도 많다. 물론 이러한 자본이득보다 더 높은 수익률을 기대할 수 있다고 생각한다면 일반적으로 주식에 투자하는 것도 좋은 생각이지만 리서치할 시간이 없거나 관심이 적은 사람들에게는 리츠가 아마도 최선의 선택일 것이다. 지금은 REITs에 투자할 때가 아닙니다.감사해요 <可参考的著作> 신한알파릿츠 블리츠 분석 배당 리츠 블리츠 해부 신한알파릿츠 신한알파릿츠 주가 추이 IPO 가격 안팎… 부동산 수입! 지난 기사에 이어 며칠 내로 좋은 소식을 전해드리겠습니다! 대표적인 월배당기업 리츠… blog.naver.com 대기업의 비즈니스 모델과 공모/몰수주식을 연구하는 블로그입니다 이웃님들의 아이디어 공유와 이웃님들의 팬이 되어 함께 성장하는 훌륭한 투자자가 되시기를 바랍니다 의사 소통에서 발전하는 사람. 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